□ 陳抨印
物業(yè)服務(wù)與管理是事關(guān)群眾生活質(zhì)量和切身利益的重要工作。高質(zhì)量的物業(yè)服務(wù)與管理是新時(shí)代做好群眾工作的重要抓手，是堅(jiān)持為人民服務(wù)的具體實(shí)踐，更是城市治理現(xiàn)代化的客觀需要。
為有效提升安康高新區(qū)物業(yè)服務(wù)管理工作水平，通過深入走訪、開展座談等方式，對此項(xiàng)工作進(jìn)行專題調(diào)研。
一、基本現(xiàn)狀及主要成效
安康高新區(qū)已交付入住的物業(yè)小區(qū)54個(gè)，從業(yè)人員約2000余人，5個(gè)小區(qū)已成立業(yè)主委員會，2個(gè)小區(qū)成立物業(yè)管理委員會。現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)38家，9家物業(yè)企業(yè)成立黨支部;14個(gè)小區(qū)成立黨支部;物業(yè)管理覆蓋率100%，無“三無小區(qū)”。
(一)工作推進(jìn)有序有力。由主管部門對轄區(qū)小區(qū)物業(yè)服務(wù)實(shí)行“月巡查”制度，對照服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)合同現(xiàn)場檢查評比排名，建立“紅黑榜”。對群眾反響差的物業(yè)企業(yè)，實(shí)行臺賬管理，推行干部包聯(lián)制度，跟蹤督辦問題整改進(jìn)度。
(二)法制保障日益完備。《安康市物業(yè)服務(wù)與管理?xiàng)l例》于2023年6月1日正式施行，為規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場秩序、維護(hù)物業(yè)活動各方權(quán)益提供了有力的法律保障。
(三)自治組織日趨健全。積極推動54個(gè)商住小區(qū)成立物業(yè)企業(yè)黨支部、小區(qū)黨支部，吸納黨員進(jìn)入物業(yè)企業(yè)管理，動員業(yè)主黨員加入小區(qū)黨組織，在黨的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作。
(四)物業(yè)企業(yè)監(jiān)管有力。對物業(yè)服務(wù)中的設(shè)施減配、服務(wù)降標(biāo)、亂搭亂建等焦點(diǎn)問題，由行業(yè)主管部門依據(jù)規(guī)定進(jìn)行查處，定期對物業(yè)服務(wù)情況進(jìn)行量化考評，有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)遵規(guī)守矩。
二、存在問題
(一)物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)效較差。前期物業(yè)企業(yè)屬于開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)單位，公司化管理制度不健全，企業(yè)負(fù)責(zé)人及從業(yè)人員大多未經(jīng)專業(yè)培訓(xùn)，服務(wù)主動性不足。
(二)自治組織發(fā)揮作用不夠。現(xiàn)有的自治組織仍缺乏德高望重的“領(lǐng)頭人”，加之未落實(shí)報(bào)酬，發(fā)揮作用不充分，業(yè)主訴求長期得不到有效解決，出現(xiàn)“甲方缺席”的尷尬局面。
(三)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用收繳率低。由于各類矛盾問題和少數(shù)業(yè)主不當(dāng)訴求得不到正確引導(dǎo)和及時(shí)化解，購房業(yè)主以各種理由拒繳、拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)的現(xiàn)象居高不下。加之物業(yè)企業(yè)沒有強(qiáng)制手段催繳費(fèi)用，往往通過壓縮支出、降標(biāo)服務(wù)等方式降低運(yùn)營成本。
(四)部門之間尚未形成合力。物業(yè)管理涉及發(fā)改、民政、公安等多個(gè)部門，但部分部門和水電氣訊等專營單位潛意識存在“邊界誤區(qū)”，認(rèn)為物業(yè)管理不屬自身主業(yè)。
三、建議
(一)高位統(tǒng)籌，建立一個(gè)聯(lián)席會議制度。建立物業(yè)服務(wù)管理聯(lián)席會議制度，至少每季度召集一次聯(lián)席會議。一是及時(shí)研判會商。及時(shí)聽取物業(yè)服務(wù)管理工作情況匯報(bào)，研究工作中的難點(diǎn)堵點(diǎn)問題。二是加快完善機(jī)制。圍繞職能部門履職、物業(yè)服務(wù)規(guī)范、遺留問題化解、物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳、矛盾糾紛調(diào)處等重點(diǎn)內(nèi)容，推動配套政策更加健全完善。三是強(qiáng)化統(tǒng)籌調(diào)度。充實(shí)必要人員、保障必要經(jīng)費(fèi)，重點(diǎn)向?qū)俚攸h委一級傾斜資源，讓黨建引領(lǐng)聚合力、行政執(zhí)法進(jìn)小區(qū)、入住業(yè)主守法規(guī)、物業(yè)企業(yè)提質(zhì)效、違法違規(guī)受懲戒成為常態(tài)。
(二)責(zé)任到邊，細(xì)化一套系統(tǒng)責(zé)任清單。以清單明責(zé)的管理制度，嚴(yán)格壓實(shí)落實(shí)各方責(zé)任，倒逼各方履職盡責(zé)。一是細(xì)化職能部門責(zé)任。依據(jù)國家法定職能職責(zé)，制定和細(xì)化各職能部門責(zé)任清單，強(qiáng)化目標(biāo)責(zé)任考核，落細(xì)落實(shí)“服務(wù)進(jìn)小區(qū)、管理進(jìn)小區(qū)、執(zhí)法進(jìn)小區(qū)”。二是壓實(shí)屬地管理責(zé)任。屬地黨委負(fù)責(zé)指導(dǎo)業(yè)主大會成立和業(yè)委會(物管會)的籌建、換屆和改選，建立常態(tài)化矛盾糾紛調(diào)處機(jī)制，協(xié)調(diào)和組織業(yè)委會成員及執(zhí)法部門參與物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域矛盾糾紛調(diào)處。三是厘清小區(qū)內(nèi)部責(zé)任。制定和細(xì)化《自治組織和物業(yè)企業(yè)的管理責(zé)任清單》，明確工作范疇和邊界。四是落實(shí)問題整改責(zé)任。建立物業(yè)管理突出矛盾問題清單和臺賬，落實(shí)責(zé)任主體逐項(xiàng)銷號整改，深入開展聯(lián)合執(zhí)法整治。
(三)系統(tǒng)發(fā)力，形成一套有效治理體系。做深做實(shí)黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”創(chuàng)建活動，讓物業(yè)服務(wù)管理成為社會治理的主陣地。一是加快成立小區(qū)黨組織。按照小區(qū)、業(yè)委會(物管會)、物業(yè)企業(yè)一體組建黨支部的整體架構(gòu)，同步向黨支部派出黨建指導(dǎo)員并組建志愿者服務(wù)隊(duì)，讓小區(qū)黨員成為小區(qū)治理的骨干力量。二是加快推進(jìn)小區(qū)自治。按照條件成熟組建業(yè)委會、條件暫不具備組建物管會的思路，有序推進(jìn)自治組織建立。三是加快完善小區(qū)矛調(diào)組織。由屬地黨委牽頭，相關(guān)部門、自治組織成員和物業(yè)企業(yè)為成員，組成矛盾調(diào)解委員會，負(fù)責(zé)調(diào)解矛盾糾紛，實(shí)現(xiàn)“小事不出小區(qū)、大事不出社區(qū)”。
(四)直擊堵點(diǎn)，探索一套懲戒制衡措施。針對物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的各種亂象亂點(diǎn)問題，加快完善一套制衡措施，集中整治一批突出頑疾。一是強(qiáng)化源頭規(guī)范。針對開發(fā)企業(yè)遺留問題，聘請第三方機(jī)構(gòu)承擔(dān)小區(qū)物業(yè)移交承接查驗(yàn)工作，切實(shí)解決開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)之間“自導(dǎo)自演、流于形式”現(xiàn)象;針對矛盾問題久拖不解，由相關(guān)主管部門落實(shí)溯源追究制度給予聯(lián)合懲戒。二是規(guī)范物業(yè)服務(wù)。建立“第三方測評+日常督查+誠信體系得分+投訴辦理+黨組織評價(jià)”動態(tài)評級機(jī)制，對持續(xù)排名靠后的企業(yè)采取約談、降級或清退市場;設(shè)立小區(qū)公共收益共管賬戶，規(guī)范公共收益管理;建立物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，定期開展從業(yè)人員技能培訓(xùn)，提高從業(yè)人員整體能力素質(zhì)。三是懲戒違約失信行為。建立和推行府院聯(lián)動調(diào)解、快判快決等機(jī)制，依法嚴(yán)厲打擊惡意欠費(fèi)行為;將開發(fā)企業(yè)履約、物業(yè)服務(wù)質(zhì)效、業(yè)主繳費(fèi)等情況納入信用評價(jià)范疇，對違約失信的單位和個(gè)人通過信用體系進(jìn)行制約懲戒。
(五)考核獎(jiǎng)懲，培植一批典型示范案例。堅(jiān)持獎(jiǎng)懲并舉、點(diǎn)面結(jié)合，加快提升轄區(qū)物業(yè)服務(wù)整體水平。一是健全考核體系。建立“管委會對部門、屬地黨委，屬地黨委對自治組織、物業(yè)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)對員工”之間多維度的目標(biāo)責(zé)任考核體系。二是培樹先進(jìn)典型。引進(jìn)或培育一批口碑好、實(shí)力強(qiáng)的優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)，推動轄區(qū)物業(yè)服務(wù)業(yè)加快發(fā)展壯大。采取以獎(jiǎng)代補(bǔ)方式，獎(jiǎng)勵(lì)在“紅色物業(yè)”創(chuàng)建、矛盾糾紛調(diào)處化解、自治組織建設(shè)中的示范小區(qū)。三是正面宣傳引導(dǎo)。向廣大業(yè)主大力宣傳物業(yè)管理方面法律法規(guī)，提高業(yè)主尊法守法自覺性。宣傳正反面的典型做法和典型案例，在全社會形成弘揚(yáng)正氣、懲治違法的輿論導(dǎo)向。
(作者系安康高新區(qū)黨工委委員、管委會副主任)
